“房貸置換，500萬(wàn)貸款10年省百萬(wàn)利息”“房貸利率高于5%的朋友們，可以考慮置換成3.7%（的經(jīng)營(yíng)貸）”……前段時(shí)間，關(guān)于提前還貸的消息頻頻登上熱搜。提前還貸風(fēng)潮之下，“以貸換貸”“轉(zhuǎn)貸降息”的灰色生意在社交平臺(tái)暗流涌動(dòng)。

近年來，隨著國(guó)家對(duì)小微企業(yè)的支持力度加大，多家商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率下調(diào)至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率，甚至遠(yuǎn)低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差，一些中介瞄準(zhǔn)了低利率的經(jīng)營(yíng)貸，稱可以通過經(jīng)營(yíng)貸置換房貸達(dá)到更低利率、更少利息且貸款期間不需要償還本金的目的。

對(duì)此，近期銀保監(jiān)會(huì)和多地銀保監(jiān)局緊急提示轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀保監(jiān)部門重拳出擊，處罰違規(guī)銀行。

中介扎堆“推銷”轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)

“房貸轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，利息省一半。把經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，可以降低房貸利息。”近日，不少人接到貸款中介“推銷”轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的電話或短信。

除了電話和短信，網(wǎng)絡(luò)也是貸款中介“推銷”轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)的主要渠道。在搜索欄輸入“石家莊經(jīng)營(yíng)貸咨詢”“石家莊房產(chǎn)抵押咨詢”等關(guān)鍵詞，可找到大量貸款中介信息。這些貸款中介大多打著銀行助貸服務(wù)機(jī)構(gòu)、貸款咨詢公司、企業(yè)管理咨詢公司等旗號(hào)，稱可以做經(jīng)營(yíng)貸等貸款業(yè)務(wù)。

轉(zhuǎn)貸的大致流程是由購(gòu)房者提前還款，結(jié)清貸款銀行剩余房貸，再以結(jié)清房貸的房產(chǎn)作為抵押向另一家銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸。

經(jīng)營(yíng)貸主要用于支持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高，而且融資門檻和利率較低，利率普遍在4%以下。小微企業(yè)在申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，銀行會(huì)要求企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照至少滿一年，有實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還等。此外，用于抵押的房產(chǎn)要結(jié)清之前的貸款。但這些限制條件在一些中介看來并非難事。

“經(jīng)營(yíng)流水、地點(diǎn)等資料都能操作，后續(xù)也不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，只需要付一定的手續(xù)費(fèi)即可。”某中介人員表示。普通人在不是個(gè)體工商戶或名下沒有公司的情況下，需要借助一些貸款中介提供的殼公司，入股成了借助殼公司最為常見的方式。

多張罰單直指信貸違規(guī)

對(duì)于經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地銀保監(jiān)局近期也已出手。近日公布的行政處罰罰單中，處罰原因涉及個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款制度不審慎等不在少數(shù)。

江西銀保監(jiān)局2月15日披露的罰單顯示，江西新建農(nóng)村商業(yè)銀行因個(gè)人綜合消費(fèi)貸款用于購(gòu)房、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊資、流動(dòng)資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目墊資等，被罰120萬(wàn)元，相關(guān)責(zé)任人一同被罰。

海南銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，海口農(nóng)商銀行因個(gè)人消費(fèi)貸款和農(nóng)戶貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、通過非房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款等13項(xiàng)違法違規(guī)，被罰款685萬(wàn)元，沒收違法所得254157.70元，多名責(zé)任人被罰。

遼寧銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，工行遼寧省分行因?qū)?jīng)營(yíng)性貸款流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、個(gè)人住房貸款管理不審慎等，被罰170萬(wàn)元，多名責(zé)任人一同被處罰。

監(jiān)管提示轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)大

近日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于提前還貸或轉(zhuǎn)貸的風(fēng)險(xiǎn)提示》，經(jīng)營(yíng)貸是銀行向個(gè)體工商戶或小微企業(yè)等經(jīng)營(yíng)實(shí)體發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性用途的貸款。借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。經(jīng)營(yíng)貸不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款，違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。

2022年12月，浙江銀保監(jiān)局也曾發(fā)布提示：經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，不是“餡餅”是陷阱。提示指出，部分“貸款中介”借機(jī)營(yíng)銷，提供所謂的轉(zhuǎn)貸服務(wù)，實(shí)際涉及多重風(fēng)險(xiǎn)。浙江銀保監(jiān)局提醒：警惕“貸款中介”誘導(dǎo)，認(rèn)清違規(guī)轉(zhuǎn)貸背后隱藏的風(fēng)險(xiǎn)，依法合規(guī)辦理貸款業(yè)務(wù)。

實(shí)際上，經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費(fèi)，后續(xù)還有一系列未知風(fēng)險(xiǎn)。某權(quán)威媒體報(bào)道，以貸款金額200萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)貸貸款時(shí)間5年計(jì)算，中介費(fèi)至少要2萬(wàn)元，過橋墊資費(fèi)、空殼公司維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用需8萬(wàn)元左右，粗略估算成本就要超10萬(wàn)元。

在經(jīng)營(yíng)貸置換房貸過程中，一些中介只告訴購(gòu)房者好處，而選擇性不說存在的風(fēng)險(xiǎn)，甚至在運(yùn)作過程中提出增加服務(wù)費(fèi)。在此，提醒購(gòu)房者，正常通過銀行提前還房貸，要比用經(jīng)營(yíng)貸置換房貸更安全、更省錢。（河北日?qǐng)?bào)記者 任國(guó)省）